Przychody z najmu prywatnego, czyli niezwiązanego z działalnością gospodarczą, są obowiązkowo opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Stawka podatku wynosi 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Podatek płaci się od przychodu, bez możliwości odliczania kosztów jego uzyskania, a roczne rozliczenie składa się na formularzu PIT-28.

Ryczałt od najmu prywatnego – jedyna forma opodatkowania

Od 1 stycznia 2022 roku ryczałt od przychodów ewidencjonowanych stał się jedyną dostępną formą opodatkowania dla przychodów z tzw. najmu prywatnego. Oznacza to, że osoby fizyczne wynajmujące nieruchomości poza ramami działalności gospodarczej nie mogą już, tak jak w latach ubiegłych, rozliczać się według skali podatkowej (12% i 32%) i odliczać kosztów.

Podstawą prawną dla tej zasady jest art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, który wprost wskazuje, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów podlegają opodatkowaniu w formie ryczałtu.

Stawki podatku: 8,5% i 12,5% – jak liczyć próg 100 000 zł?

Podatek od najmu prywatnego jest progresywny, ale jego progi są oparte na wysokości przychodu, a nie dochodu. Obowiązują dwie stawki podatkowe, co precyzuje art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie:

• 8,5% od przychodów do kwoty 100 000 zł rocznie.
• 12,5% od nadwyżki przychodów ponad kwotę 100 000 zł rocznie.

Limit 100 000 zł dotyczy łącznych przychodów z najmu prywatnego uzyskanych przez podatnika w danym roku podatkowym. Po jego przekroczeniu wyższą stawką opodatkowana jest tylko kwota nadwyżki.

Przykład obliczenia podatku:

Podatnik uzyskał w roku podatkowym 140 000 zł przychodu z najmu mieszkania.

1. Podatek od kwoty do limitu: 100 000 zł × 8,5% = 8 500 zł
2. Podatek od nadwyżki ponad limit: (140 000 zł - 100 000 zł) × 12,5% = 40 000 zł × 12,5% = 5 000 zł
3. Łączny podatek za cały rok: 8 500 zł + 5 000 zł = 13 500 zł

Przychód a dochód – kluczowa różnica przy ryczałcie

Kluczową cechą ryczałtu jest to, że podatek oblicza się od przychodu, a nie od dochodu. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o ryczałcie, przy tej formie opodatkowania nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że podatnik nie może pomniejszyć podstawy opodatkowania o wydatki takie jak:

• remonty i naprawy,
• zakup wyposażenia,
• odpisy amortyzacyjne,
• odsetki od kredytu hipotecznego,
• ubezpieczenie nieruchomości.

Przychodem jest kwota czynszu otrzymana od najemcy. Nie zalicza się do niego opłat eksploatacyjnych (za media, czynsz do spółdzielni itp.), pod warunkiem że z umowy najmu jednoznacznie wynika, iż to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Najem prywatny u małżonków – podwójny limit 200 000 zł

Małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, mogą skorzystać z preferencyjnego, podwójnego limitu przychodów. Zgodnie z art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie, jeśli małżonkowie złożą oświadczenie, że całość przychodów z najmu będzie opodatkowywana przez jednego z nich, próg dla stawki 8,5% wzrasta dla tej osoby do 200 000 zł.

Warunki skorzystania z podwójnego limitu:

• istnienie wspólności majątkowej przez cały rok podatkowy,
• wynajmowana nieruchomość musi stanowić składnik majątku wspólnego,
• złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania całości przychodów przez jednego z małżonków.

Oświadczenie można złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego najpóźniej do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano pierwszy przychód z najmu w danym roku, albo wraz z rocznym zeznaniem podatkowym PIT-28.

Terminy płatności ryczałtu i rozliczenie roczne PIT-28

Podatek od najmu prywatnego należy opłacać w trakcie roku w formie miesięcznych lub kwartalnych zaliczek.

• Zaliczki miesięczne: należy wpłacać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód.
• Zaliczki kwartalne: można wybrać, jeśli przychody w poprzednim roku nie przekroczyły określonego limitu. Wpłaty dokonuje się do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału.

Szczególny termin obowiązuje dla ostatniego okresu rozliczeniowego. Zgodnie z art. 21 ust. 1a ustawy o ryczałcie, podatek za grudzień (lub za ostatni kwartał roku) należy wpłacić do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć zeznanie roczne na formularzu PIT-28. Termin na jego złożenie upływa 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie należy uregulować ewentualną niedopłatę podatku wynikającą z zeznania.

Ewidencja przychodów – czy jest obowiązkowa przy najmie prywatnym?

Zgodnie z art. 15 ust. 3 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, podatnicy osiągający przychody wyłącznie z najmu prywatnego nie mają obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów. Mimo braku formalnego wymogu, zaleca się prowadzenie własnych, nawet uproszczonych, zapisów (np. w arkuszu kalkulacyjnym). Pozwoli to na bieżąco monitorować wysokość przychodów, kontrolować moment przekroczenia progu 100 000 zł (lub 200 000 zł) oraz prawidłowo wypełnić roczne zeznanie PIT-28.

Najczęstsze pytania

Czy od przychodu z najmu mogę odliczyć koszt remontu lub odsetki od kredytu? Nie. Ryczałt jest podatkiem od przychodu, a nie dochodu. Oznacza to, że nie można odliczać żadnych kosztów uzyskania przychodów, takich jak remonty, amortyzacja, odsetki kredytowe czy zakup wyposażenia.

Wynajmuję mieszkanie z żoną. Czy próg 100 000 zł dotyczy każdego z nas osobno? Jeżeli nie złożyliście Państwo żadnego oświadczenia, przychód dzieli się po połowie i każdy z małżonków ma swój odrębny limit 100 000 zł. Jednakże, jeśli złożycie oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z Was, to dla tej osoby limit dla stawki 8,5% wzrasta do 200 000 zł, zgodnie z art. 12 ust. 13 ustawy o ryczałcie.

Do kiedy muszę zapłacić podatek za grudzień? Ryczałt za grudzień (lub za ostatni kwartał roku) należy wpłacić do 20 stycznia następnego roku, zgodnie z art. 21 ust. 1a ustawy o ryczałcie. Termin ten jest krótszy niż termin na złożenie zeznania rocznego.

Czy muszę prowadzić ewidencję przychodów dla najmu prywatnego? Zgodnie z art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie, przy najmie prywatnym nie ma obowiązku prowadzenia formalnej ewidencji przychodów. Mimo to, zaleca się prowadzenie własnych notatek, aby prawidłowo monitorować przychody i moment przekroczenia progu 100 000 zł.

Każdy przypadek podatkowy jest indywidualny, dlatego w celu uzyskania wiążącej porady zaleca się konsultację z profesjonalnym doradcą podatkowym.